房子没卖成也要掏中介费?房产新政以来纠纷暴增

房子没卖成 也要掏中介费?

房产新政以来中介纠纷暴增 法官呼吁：尽快出台房屋中介标准合同

海峡导报讯 (记者 陈捷 通讯员 林中鸟/文 刘奎宁/图)房子没卖成，房东也要付1万元中介费：看房地址搞错了，最终导致解除合同，中介也能收1.5万元的中介费……

最近，思明区法院受理了多起中介纠纷案件。其中不少是在房屋没成交的情况下，买卖双方还被判要付中介费的案子。

为何房子明明没成交，买卖双方还要付中介费?对此，专家说，这都是中介格式条款“惹的祸”，购房人和房东，在签订由中介方提供的《三方协议》前务必谨慎。特别应该注意，买卖双方有权要求修改合同里的格式条款。

拍案1

房屋没卖掉 还要付中介费?

房屋买卖合同签订后，因购房者违约，最终没成交。但令人奇怪的是，中介不告违约的购房者，反而将委托卖房的房东告上法庭。

近日，思明区法院开庭审理了这一案件，在法庭上，双方争议的焦点主要是“卖方赚了定金，该不该付中介费”?

据中介说，2009年12月20日，中介公司为吴先生的房产找到了买家，促成买卖双方签订了《房屋买卖协议》，买家当场向吴先生支付了20000元定金。

然而，购房者没能如期支付余款，因其违约行为，吴先生便将20000元定金收入囊中。不过，当中介向吴先生索要中介费时，吴先生拒绝了，他说，中介没有成功促成房屋买卖交易，没理由收取中介费。

中介公司却指出，房屋买卖协议的条款中约定：若购房者违约，吴先生有权没收20000元购房定金，但应支付定金的50%即10000元给中介公司作为。

虽然，吴先生答辩说，中介公司涂改协议条款，但他未能向法官提供有力证据证明这一点。

因此，法院认为，吴先生在协议上的签字行为已构成默认，法院依法确认协议有效，中介公司已成功促成房屋买卖协议的签订，虽因购房者一方违约交易未达成，但不影响居间法律关系的成立，因此吴先生应按照协议约定，支付10000元中介费。

拍案2

搞错看房地址 中介费也能收?

想买房的康先生被忽悠了，看房地址和签约的房产地址不一致，合同解除后，中介公司却还起诉购房者康先生，索要酬劳。在这种情况下，他还要付中介费吗?近日，思明区法院针对这一案件作出判决，法官认定，中介费应该由卖方承担。

据中介起诉说，2011年1月19日，在中介公司的撮合下，康先生看中了位于玉荷里的一套房产，并与房东签署了《房屋买卖协议》，依约支付定金后，康先生却发现“买错房子”了，看房地址竟然与协议约定地址不一致!也就是说，他买下的房子并非他当初看到的房子。

原来实际房产有瑕疵，康先生自然不愿当冤大头，便要求解除买卖合同，房主只得将购房定金退还。

但是，康先生没想到，房子没买成，中介公司却将康先生告上了法院，索要中介费。

康先生据理力争，表示自己根本没有取得协议中约定的房产，原因在于中介和房东隐瞒了“足以引起无法顺利过户的权利瑕疵”，并提供了房产地址照片、银行交易记录等证据。康先生认为，因隐瞒的行为造成交易无法达成，应由违约的房东承担中介费。

而协议中明确约定了“若买卖双方一方存在违约行为的，守约方有权解除合同，中介费由违约方负担”。因此，法院一审判决认为，中介费不应该由康先生承担，房东行为构成违约，应依照协议承担中介费15000元。

法官解读

两起中介纠纷判决为何各异?

思明区一位法官认为，这两个案件，都是房产中介起诉索要中介费的，但案情不同，因此结果各异。

法院的判决无论是像个案件那样支持中介的主张，还是像第二个案件那样驳回中介对康先生的诉求，其依据是一样的，都是根据房屋买卖协议中关于中介合同的约定。案件1中吴先生虽然最终没有卖掉房子，但交易失败是因为买方违约，而非中介方的责任。而且在买卖双方自愿解除了买卖合同后，吴先生还因此没收了2万元的定金，中介自然有权依约得到定金的50%作为中介费;案件2中交易无法达成是因为康先生看房的地址与协议约定的地址不一致，房主已依约将购房定金3万元退还，而且，中介并未将讼争房屋过户和交付给康先生，根据中介合同房主的行为已构成违约，中介费应由违约方承担，与康先生无关。

通过这两个案件，购房人和房东在签订由中介方提供的《三方协议》前务必谨慎，认真阅读合同条款约定并确保文字上没有歧义或者不清楚的地方。

现象调查

三大原因导致中介纠纷暴增

房产新政实施后，中介纠纷明显增多了。昨日，导报记者从思明区法院获悉，该法院今年一季度受理中介纠纷19件，涉案中介费金额119.7万元，同比2010年分别上升111.1%和124.5%，呈现案件数量持续上升，案件标的逐渐加大的态势。

另外，房产新政以来，该院2010年10-12月受理房屋居间合同纠纷15件，7-9月相比上年7-9月，也环比上升87.5%。

据法官介绍，中介纠纷增多有三大原因：一是国家宏观调控政策的持续影响，自去年初以来，限购限贷政策不断加码，导致了大量住宅交易在签约后无法顺利完成，引起了中介纠纷。二是中介公司准入门槛低，管理混乱，服务水平良莠不齐。一些中介公司为获得生意而对客户随意作出不负责任的承诺，一旦不能兑现容易造成纠纷。三是中介行业法律意识淡薄，签订的购房合同不规范。各家房产中介公司往往自行制作本公司的格式合同，大量存在语言歧义和不明确约定，如所有涉诉案件的格式合同中均没有对银行贷款发放时间作出约定，从而在银根收紧银行拖延数月放款的情况下引发纠纷。

法官建议

“三招”避免中介陷入诉讼

对此，法官建议，敦促房产中介协会尽快推动标准合同迅速出台，杜绝合同不规范、多歧义、易引发纠纷的现象，并要求各家中介公司统一采用。其次，建议有关部门全面整顿房产中介从业人员争抢客户、相互拆台等恶性竞争行为，并提高中介公司及其人员准入门槛，设立中介服务投诉监督电话，全面规范中介行业从业人员，提升服务质量。另外，人民法院可以会同司法行政部门在土房局等房产交易必经场所设立风险提示板，对常见纠纷做警示，帮助房产交易双方提高证据意识，对重要承诺，形成书面材料纳入中介合同。

律师提醒

修改格式合同避免掉入陷阱

福建信海律师事务所林敏辉律师：法院在审理这类案件过程中主要是看中介合同条款的约定，《合同法》规定居间报酬的支付是以合同成立为条件，而不是以合同生效为条件。

值得注意的是，根据现行的中介格式合同,在成功促成房屋买卖协议签订后，中介方原则上就有权收取中介费，此后若买卖双方任何一方发生违约行为的，中介费应由违约方支付，且应于违约当日付清，若买卖双方自行协商解除合同，则中介费由买卖双方各承担50%。如果买卖双方有不同意见，应立即要求房产中介予以修改或在补充条款中明确加以注明。

为避免与中介发生这类争议，买卖双方可以要求修改中介提供的格式合同。同时，鉴于这类案件越来越多，建议买卖双方在签订居间合同时可要求分期支付中介费，可约定中介费在签订居间协议时支付一部分，在签订正式房屋买卖合同时支付一部分，其余中介费在买卖双方办理完成手续后再支付。

专家说法

促成签合同就有权收

厦门大学法学院教授黄健雄：人们可能不了解居间合同，觉得既然没有成交，房产合同已经解除，房产中介就不应该再拿中介费。但是，按照法律规定，有些情况下，房产中介是有权收取这笔费用的。按照《合同法》第426条款规定，在居间人按照居间合同的约定，通过媒介服务促成合同订立时，居间人就可以按照约定请求合同当事人支付居间报酬，也就是说，居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件的。

案件1中，该房屋买卖经中介公司居间，吴先生与买家签订了房产买卖协议，该协议虽由中介公司提供，但各方对买卖标的、价款、履行期限以及违约责任等方面均作了明确的约定，具备了房产买卖合同的主要条款。

各方当事人签字认可后，应认定该房产买卖合同成立。无论是按照法律规定还是遵循各方之间的合同约定，房产买卖协议的签订应认定为中介公司的居间行为成立，中介公司有权向吴先生收取约定的。

本案的纠纷根源在于中介公司与买卖双方在房屋交易中的目的是不同的，对中介公司来说，最主要的是要促成买卖双方订立合同;而出卖人和买受人则希望通过订立合同取得房款或房产。若合同因种种原因未能履行，当事人就会以没有达到合同目的为由拒付居间费，但中介公司却认为自己只是扮演了“红娘”的角色，至于合同最终是否履行不在其职责范围内。