房地产信托监管趋严 市场资金链更为收紧

当前，中央坚持房地产从严调控的方向不变，有关从紧的政策措施继续出台。随着各地限购政策、银行严格的房地产信贷政策等一系列措施的执行，房地产销售速度已明显放缓，企业资金回流量有所降低。特别是，今年来银行信贷规模的整体紧缩以及银监会对房地产开发贷款实行名单制管理，使得房地产企业融资渠道受到进一步挤压。在此情况下，房地产企业转而大量从信托领域获取资金支持，进而推动房地产信托业务的放量发展。

据中国信托业协会公布数据显示，截至2011年二季度末，我国信托资产规模超过3.7万亿元，比上季度末增长14.5%。其中，2011年上半年投向房地产领域的新增信托资金超两千亿元，较一季度末金额大幅增长近两倍，房地产信托余额较一季度末大幅增长24.3%，房地产信托平均年率居各领域之首。然而，房地产信托盛宴的背后，是不可忽视的风险：房地产企业面临销售不畅的局面，选择的不是降价销售尽快回笼资金，而是宁愿囤积房产也要维持高价，必然造成资金链紧张;为了维持资金正常周转，房地产开发商在难以获得银行贷款时更多地选择了利率更高的房地产信托，有信托业内人士测算，开发商信托融资成本已 过15%，有些中小房地产企业成本甚至超过20%。如此高利率的融资颇有几分饮鸠止渴的意味，长远看来恐难以为继。除此之外，大量资金通过房地产信托流入了房地产企业和市场，为房地产调控和宏观货币政策的落实增加了变数和难度。

为此，监管层采取了一系列行动，为急进中的房地产信托“高铁”踩下了刹车。银监会于2010年末下发了《关于信托公司防地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，各银监局要在信托公司自查的基础上对房地产信托业务进行逐笔核查;信托公司在开展房地产信托业务时，要审慎选择交易对象，合理把握规模，加强资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险。2011年5月，针对上半年房地产信托业务领域的放量增长现象，对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，通过面对面或电话约谈的方式控制规模、提示风险。其中，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模实现稳中有降”;对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把好节奏，严控增速”。同月，下发《房地产信托业务风险监测表》，要求信托公司逐笔上报房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，从而进一步提高了对房地产信托业务的监管要求。此外，承担社会融资总量管控职能的央行也在年初建立了理财、资金信托专项统计制度，对其业务规模进行独立监测。

从实际情况看，近期房地产信托业务减速趋势明显。用益信托数据显示，7月11日至7月17日的一周内，房地产信托共成立14款，募集资金30.25亿，占比37.98%;7月18日至7月24日的一周内发行的28款产品中，投资于房地产领域的有8款，拟募集资金20.9亿，占比27.98%。对比2011年上半年信托资金投向房地产集合信托占总资金的43%已有明显下降。同时，逐笔报备制度也是目前房地产信托业内普遍存在的“假股权，真贷款”项目的继续发行受到较大困难，信托公司无法再通过“由信托计划入股房地产公司，约定一定期限后由开发商溢价回购”的形式对房地产开发商进行变相贷款。而为了更容易通过监管部门的审核，信托公司也会更加倾向于选择符合监管“四三二”(即项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质)的大型房地产企业开展业务，这也在一定程度上降低了业务风险，但无疑加剧了市场资金面的紧张。