赵卓文：政策调控下，二手房市场最受伤

2011年房地产行业遭遇史上最严厉、延续时间可能最长的调控政策。限购、限贷、限外、限价等“超常规”的行政管理手段陆续出台。房地产开发商的业绩受到一定影响。未来“限购”扩大到二、三线城市，也令2011年下半年楼市增加了很大的不确定性。

1、调控政策下，相对开发商和一手中介，二手中介公司更受伤。

开发商和一手中介还可以“东边不亮西边亮”、“一线城市下降，二三线补足”。2010年，在调控声中，中国大陆产生了年销售量超1000亿元的开发商和年销售额超1000亿元的中介代理机构。

二手中介代理公司扎根于市场发育成熟的大中城市，受政策的影响更大。

国八条规定，“为了抑制投资需求和炒楼，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。”“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”。这些措施限制了存量房的流动，抑制了二手业务的发展。

国内大中城市普遍开始“四限”，二手中介受到极大的冲击。

2、陷入“冰点”的二手市场

2011年上半年楼市始终处于调控高压之下，二手房市场僵持情况日益严重，成交量持续低迷。受2011年1月26日“国八条”政策的影响，2月份二手房成交量遭遇腰斩，跌入上半年的谷底 。严厉的限购政策，使得二手房市场迈入了纯刚需时代，同时二手房成交量也正式进入低迷期。

2011年上半年，90个城市二手住房月均成交面积比去年全年月均水平分别下降18.7%。

一线城市中，二手成交量普遍比一手成交量下跌幅度更大。

2011上半年北京新建商品住宅成交总量为41694套，较2010上半年下降约20%。2011年上半年北京二手房市场成交量约68000套，较2010年下半年成交量下降26.7%。

2011上半年广州市10区二手商品住宅网上签约面积为342.88万平方米，同比2010上半年下降19.7%，环比2010下半年下降14.0%。

２０１１年上半年，深圳市共成交二手房５２８３５套，环比２０１０年下半年下降约１７％，同比２０１０年上半年下降１１％。

2011年上半年，佛山市二手住宅交易登记面积183万㎡，成交宗数约1.5万宗，比2010年同期减少约26%。

如果调控政策延续，下半年二手房市场还将面临更严峻的挑战。

3、未来二手中介发展前景非常光明

目前国内一些大城市，二手房成交量已 过一手房成交量，例如，北京为 1.6:1 ，深圳为 3.2:1 ，广州为1.13:1 ，但与香港8:1，日本6:1，美国8:1相比，国内的二手业务还处于起步期。短期政策调整只是发展过程中的曲折，未来二手房业务发展前景光明。

4、二手房地产中介企业的发展对策

二手房产中介在未来发展中前景广阔，很多二手房产中介代理行业处于较快发展阶段；二手市场未来市场潜力巨大；但中介竞争处于无序状态，操作不规范，行业自我约束力不大；从业人员准入门槛低，从业人员专业素质和行业道德水准参差不齐，有待规范和提升；行业集中度还不高，大小中介凭自身优势并存发展。

在未来，政策尚不稳定，市场波动大、市场竞争加剧、企业经营成本加大、人才瓶颈问题突出。要清醒认识到房地产行业每次增长高峰，都是调控之后产生的。所以要做好充足准备面对未来，使二手房行业又好又快发展。