60万元能在榕城市区买到超过100平方米的高档小区二手房吗？这简直是天方夜谭。但是看看市场上二手房交易的“合同”，您就会发现这样的价格比比皆是。业内人士表示，在国家房地产调控政策直指“阴阳合同”的情况下，此类合同依然存在。
“阴阳合同”依然泛滥
“我刚刚买了一套二手的复式房，位置在金山大道。产权面积为110平方米，单价每平方米14000元。不过，在签合同的时候，中介写的是单价为每平方米6999元，实际上我支付的还是每平方米14000元的房价。正由于中介写的单价低，我还不得不多交了很多首付！”昨日，读者张先生这样告诉记者他前几天签二手房购买合同时的遭遇。
实际上，这样的情况并不罕见。如果翻阅二手房购买合同，您就会惊讶地发现，目前的“房价”其实“很低”，基本上60多万元就可以在福州市区“购买”一套相当不错的100平方米以上面积的房源。
“这就是所谓的‘阴阳合同’，在二手房购买行为中普遍存在。”昨日，榕城房产业内人士告诉记者，目前交易的高档住宅，有相当一部分签的都是“阴阳合同”，这已经是业内公开的秘密。
所谓“阴阳合同”，就是买卖双方在交易时实际上有两份合同。在“阴合同”中显示买卖双方真实的成交价格；而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款，另一种是低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少缴税。目前的本地房产市场上，以后者居多。
特别是在几轮房地产调控之后，一方面二手房交易的税费大增，另一方面市场供需仍然不平衡，卖家纷纷以“实收价”为手段，将税费全部转嫁到买家身上。这导致交易双方为了降低交易成本，往往都要求中介想办法把交易税费降低，“阴阳合同”成为他们主动的选择。
“降价”20万元逃税1.6万元
9月30日国家出台的新一轮房地产调控政策中，明确提出加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
在这样的背景下，为什么“阴阳合同”仍然大行其道呢？业内人士告诉记者，在几轮房地产调控后，二手房的交易税费迅速提高，特别是高档住宅的税费越来越高。为此，一些交易行为中，交易双方就刻意将房价“做低”，以达到由“豪宅”变成“普通住宅”的目的，降低交易成本。
一位房产中介人士以他刚交易完的一套金山区域的房源为例，为记者算了一笔账。
一套2008年花60万元购买的房子，以100万元出手，按照正常程序，双方费用如下。
买方：契税=100万元×1.5%=15000元
交易手续费=3×100=300元
工本费=85元
合计：15385元
卖方：交易手续费=3×100=300元
营业税=40万元×5.5%=22000元
个人所得税=100万×1%=10000元
合计：32300元
但如果把合同做成了“阴阳合同”，以80万元出手的话，双方费用如下。
买方：契税=80万元×1.5%=12000元
合计：12385元
营业税=20万元×5.5%=11000元
个人所得税=80万元×1%=8000元
合计：19300元
这样，通过“阴阳合同”，使买卖双方共逃税16000元。
“阴阳合同”纠纷多
不过记者在采访中获悉，购房时签“阴阳合同”具有相当大的风险。
福建元一律师事务所赵律师表示，首先，双方在合同中“做低”房价少缴税的行为，是法律明令禁止的逃税违法行为。如果偷税数额较大、次数较多，可能构成犯罪。
其次，买卖双方在合同中“做高”房价以多贷款的行为是一种欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。
再次，对卖房者而言，如果私下签订的“阴合同”约定不明确或不详细，可能被买方钻了空子，只按照“阳合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付在房管部门备案的“阳合同”中标示的价格，买方将遭受重大损失。
从今年8月开始，福州试行二手房网上签约制度。这一制度能使二手房市场上的房源、价格等信息透明。但是在实际推广中，网上签约却困难重重。业内人士认为，在禁令不断的情况下，只有加重造假者的成本，使“阴阳合同”得不偿失，“阴阳合同”才会消失。
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福州正式实施二手房网上签约 可有效避免中介欺诈和问题房源
经过一段时间的试运行，福州二手房网上签约备案工作现已正式实施。这是市委市政府“比学赶超、跨越发展”又推出的一项便民利民新举措，由房地产交易登记机构福州市房地产交易登记中心负责筹办。
二手房网上签约是为了适应房地产管理新形势需要，规范中介服务行为，加强二手房资金监管，保障二手房交易安全而采取的措施。
二手房网上备案主要包括：在“福州市房地产信息网”上设立操作平台，建立中介机构及其工作人员网上管理模块、二手房资金监管模块、二手房网上签约备案模块。中介可上网操作，群众也可自行操作，通过“福州市房地产信息网”操作平台进行网上房源挂牌、房源搜索、买卖成交签约、网上交易报备、银行资金安全监管，也可以委托许可入网的中介公司办理上述手续。
福州市房地产交易登记中心有关人士昨天介绍，进入该网的房源信息事先经过政府部门的严格把关，可以有效避免问题房源、纠纷房源、虚假房源蒙骗消费者。同时，许可上网的中介公司和中介人员接受政府部门的严格监管，防止中介公司欺诈群众。通过二手房网上签约买卖房产，可让群众售房和置业更无忧。
目前二手房房源网上挂牌已实施两周，网上签约也已实施一周多。二手房网上签约备案系统批入网的中介已有10家，挂牌房源34套。二手房网上签约咨询电话：市房地产交易登记中心87614836。（福州晚报）
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“阴阳合同”依然泛滥
“我刚刚买了一套二手的复式房，位置在金山大道。产权面积为110平方米，单价每平方米14000元。不过，在签合同的时候，中介写的是单价为每平方米6999元，实际上我支付的还是每平方米14000元的房价。正由于中介写的单价低，我还不得不多交了很多首付！”昨日，读者张先生这样告诉记者他前几天签二手房购买合同时的遭遇。
实际上，这样的情况并不罕见。如果翻阅二手房购买合同，您就会惊讶地发现，目前的“房价”其实“很低”，基本上60多万元就可以在福州市区“购买”一套相当不错的100平方米以上面积的房源。
“这就是所谓的‘阴阳合同’，在二手房购买行为中普遍存在。”昨日，榕城房产业内人士告诉记者，目前交易的高档住宅，有相当一部分签的都是“阴阳合同”，这已经是业内公开的秘密。
所谓“阴阳合同”，就是买卖双方在交易时实际上有两份合同。在“阴合同”中显示买卖双方真实的成交价格；而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款，另一种是低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少缴税。目前的本地房产市场上，以后者居多。
特别是在几轮房地产调控之后，一方面二手房交易的税费大增，另一方面市场供需仍然不平衡，卖家纷纷以“实收价”为手段，将税费全部转嫁到买家身上。这导致交易双方为了降低交易成本，往往都要求中介想办法把交易税费降低，“阴阳合同”成为他们主动的选择。
“降价”20万元逃税1.6万元
9月30日国家出台的新一轮房地产调控政策中，明确提出加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
在这样的背景下，为什么“阴阳合同”仍然大行其道呢？业内人士告诉记者，在几轮房地产调控后，二手房的交易税费迅速提高，特别是高档住宅的税费越来越高。为此，一些交易行为中，交易双方就刻意将房价“做低”，以达到由“豪宅”变成“普通住宅”的目的，降低交易成本。
一位房产中介人士以他刚交易完的一套金山区域的房源为例，为记者算了一笔账。
一套2008年花60万元购买的房子，以100万元出手，按照正常程序，双方费用如下。
买方：契税=100万元×1.5%=15000元
交易手续费=3×100=300元
工本费=85元
合计：15385元
卖方：交易手续费=3×100=300元
营业税=40万元×5.5%=22000元
个人所得税=100万×1%=10000元
合计：32300元
但如果把合同做成了“阴阳合同”，以80万元出手的话，双方费用如下。
买方：契税=80万元×1.5%=12000元
交易手续费=3×100=300元
工本费=85元
合计：12385元
卖方：交易手续费=3×100=300元
营业税=20万元×5.5%=11000元
个人所得税=80万元×1%=8000元
合计：19300元
这样，通过“阴阳合同”，使买卖双方共逃税16000元。
“阴阳合同”纠纷多
不过记者在采访中获悉，购房时签“阴阳合同”具有相当大的风险。
福建元一律师事务所赵律师表示，首先，双方在合同中“做低”房价少缴税的行为，是法律明令禁止的逃税违法行为。如果偷税数额较大、次数较多，可能构成犯罪。
其次，买卖双方在合同中“做高”房价以多贷款的行为是一种欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。
再次，对卖房者而言，如果私下签订的“阴合同”约定不明确或不详细，可能被买方钻了空子，只按照“阳合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付在房管部门备案的“阳合同”中标示的价格，买方将遭受重大损失。
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福州市房地产交易登记中心有关人士昨天介绍，进入该网的房源信息事先经过政府部门的严格把关，可以有效避免问题房源、纠纷房源、虚假房源蒙骗消费者。同时，许可上网的中介公司和中介人员接受政府部门的严格监管，防止中介公司欺诈群众。通过二手房网上签约买卖房产，可让群众售房和置业更无忧。
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