国税总局:个人二手房交易5月起开征增值税 相关影响分析

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国税总局局长王军昨日表示，“营改增”方案有望两会后出台。根据政府工作报告的要求，今年5月1日要全面落实“营改增”。此次“营改增”，首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。那么，这会对个人二手房交易产生什么影响呢？

>>目前二手房交易营业税怎么缴？

营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。

出于稳定房地产市场考虑，去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上（含5年）”，调整为“满2年以上（含2年）”。为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。

>>改征增值税影响有多大？

个人二手房买卖营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。

北京某区地税局相关负责人表示，预计“营改增”后，个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策，每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。

原来营业税是5%，改成增值税后，要么通过核定征收的办法，确定征收率，这并不是常规增值税的办法，后续再慢慢调整到常规增值税征收办法；要么通过配套其他政策的调整，保证整体税负不会有太大变化。

“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税；“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。

上海财大教授胡怡建表示，个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

需要注意契税、个税等照常征收

值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。

对此，胡怡建指出，“营改增只涉及到营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。”

“目前，有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，征收税率为3%，这样税费较之前就有减少。”胡怡建称。

也就是说，同样出售一套300万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳8.7万元。

按照王军的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，在此基础上根据不同行业特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业税负只减不增。

>>已缴纳的增值税可能允许抵扣

多位业内人士表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出（不适用免征营业税条件）200万元，买房方需要承担10万营业税。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

不过，对于北上广深满2年（含2年）的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。

由于具体政策尚未出台，不排除具体政策设计上有调整，可能会对终税负产生影响。

>>营改增之后，增值税的缴纳方式房东有两种选择：

1、能提供买房的税费、装修、贷款利息包括经纪人中介费开支等的增值税专用发票，进行足额抵扣，按增值税的税率差额征税，目前，业内普遍认为房地产业营改增的税率为11%。

2、房东无法提供相关凭证，对销售额全额征征税，目前其他完成营改增的行业全额征税的税率为3%。

所以，纳税人可选择缴税额度低的征收办法纳税。