房地产市场的三大现象让人无法理解

2015已悄然结束。回顾这一年，中国经济增速放缓，但房地产政策和市场却非常热闹。然而，在政策暖风频吹，房价止跌上涨的背景下，却也暴露出三大行业怪相，引人注目。同时，2016也刚刚拉开了帷幕，未来的房地产市场又将走向何方？

2015中国房地产市场的3大怪相

1：房市向上 投资向下

2015年前11个月，商品房销售面积同比增长7.4%，其中住宅销售面积增长7.9%，相比2014年商品房销售面积同比下跌7.6%，可谓是大变天。

从商品房成交均价来看，2014年年初进入负增长区间，此后跌幅逐步收窄，全年微涨1.4％。2015年均价增幅保持稳步增长态势，前11个月达7.6%，其中住宅成交均价增长 9.4%。

然而，在房市量价齐涨的同时，房地产开发投资增速，却创了近十几年来历史新低。2015年前11个月，房地产开发投资同比增长只有1.3%。这说明，开发商不愿意追加新的投资，现有的房屋库存较高，必须进一步去库存。但是，房地产开发投资增速如此之低，严重拖了经济后腿，地方政府财政收入怎么办？

2：土地成交量急缩 地价却大涨

从房地产开发企业土地购置面积来，2015年前11个月同比下降33%，跌幅创近十几年来新高。说明在高库存压力之下，房企购地意愿很弱。

开发商不愿购地，按理说地价应该下跌，但却逆势大涨。近几年，地价一直保持保持稳步增长态势，即便是在房产市场降温的2014年，仍上涨了百分之十几。2015年前11个月，房地产开发企业土地购置均价同比增长7.3%。

地价逆势走强的原因：一方面，在房产市场较热的一线及二线城市，大开发商抢地，地王频出，推高了土地均价；另一方面，迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升，三四线城市土地价格能上不能下，土地价格没有下跌空间，否则地方政府也会赔钱。

3：城市房价分化走向极端

自2011年以来，各地房地产市场趋于分化，主要特征是一线城市和少数二线城市楼市持续逞强，而部分二线和多数三四线城市楼市则走弱。但是，这种两极分化，在2015年达到新高。

根据国家统计局的70城房价数据，2015年11月份，70个城市中，深圳在同比增幅排行中位居首位，为44.6%，也即相比一年前，上涨了四成多。实际上，2015年深圳很多区域的房价暴涨一倍左右！另外，上海、北京、广州、南京、苏州等城市也明显上涨。

与之相反，跌幅较大的三个城市为湛江、锦州和丹东，分别为5.6%、5.3%和5%，这些三线城市，房价仍在下跌，房价水平比一年前还要低！

一边是海水，一边是火焰！这就给政府出了道难题：如何制定政策？如何平衡房价分化、调控市场？

房地产市场未来走向何方？

中指研究院常务副院长黄瑜女士分析指出，根据中指研究院发布的《2015中国房地产市场总结 2016趋势展望》，2016年在经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资，货币政策保持稳健。在房地产调控方面将拓展多元化需求，促进产业发展，完善长效机制建设。

在中央定调去库存的主旋律下，2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力 2015 年，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预 期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。具体来看2015年新开工方面自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同 比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月 8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面，则仅维持在-10%到-20%。尽管投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建 商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。虽然宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。同时在去化周期方面，目前现房库存高达23 至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

所以，预测在 2016 年中国楼市仍然以去库存为主，在消化现有的库存量的基础上还要 继续消化 2016 年即将增加的新增房源储量，去待售库存压力较大。