易宪容:都是“房地产化”经济所引发问题 让住房市场回到消费为主导

从昨天国家统计局公布的数据来看，中国经济面临的增长下行的压力越来越来，并陷入巨大的困境中。

可以说，目前经济生活中的各种困境，都是由“房地产化”经济所引发，“房地产化”经济一荣具荣，一损具损。前十几年，中国的经济完全是以过度货币创造来推动“房地产化”经济发展与繁荣。这不仅让中国的GDP快速增长，各行各业的繁荣，而且也让政府的财政收入大增，及不少居民货币财富快速增长。整个经济呈现出一片繁荣景象。

但是，以货币过度扩张推动的“房地产化”经济，同样会导致资产价格快速上涨、房地产泡沫吹大、社会财富严重分配不公，后必定是不可持续，并走上周期性调整之路。“房地产化”经济一损具损。也就是说，“房地产化”经济只要进入周期性调整，它就必然引发整个国家的经济增长全面下行，居民消费疲弱，固定资产投资增长下行等一系列的问题与困境。

可以看到，昨天国家统计局公布的数据，如固定资产投资增长创2000年以来低，居民消费创2006年以来低，广义货币增长速度为历史低位等，都是与“房地产化”经济所引发的困境。如果“房地产化”经济的周期性调整不结束，那么这种困境就无法得以解决。而且，更为重要的是当前中国的“房地产化”经济的周期性调整还仅是表面上的，即当前国内房地产市场的周期性调整仅是数量销售上的下降，而没有出现房价全面下行。如果后一种情况出现，那么房地产价格全面下行给中国经济带的困境及问题更是会很大。许多国家的经济危机、金融危机就是由此引发。

因为，就目前中国的情况来看，不仅房地产的开发投资占固定资产投资20%以上，而且地方政府的基础设施建设、城市化进程的公共基础设施投资、与房地产业相关上下游企业的项目投资，都是房地产的兴衰有关。房地产需求一下来，这些投资增长也会迅速下降。就目前的情况来看，由于宏观调控思路上没有看到这些问题实质所在，当前国内房地产市场的周期性调整要什么时候完成是相当不确定的。房地产开发投资不上到升轨之道，国内经济增长很难走出当前的困境。

人们可能会问，一年来政府采取了一系列强力救房地产市场的政策，无论是信贷宽松还是税收宽松，甚至购买住房给补贴，都是前所未有的。但是，当前国内房地产市场为何就是无法走出其困境，让房地产市场重新踏上上升之轨呢？

其实，为核心的问题就在于这一系列的房地产救市政策，都是希望让现有的房价不调整或不下跌，而让住房消费需求释放出来。因此，这些房地产救市政策的核心就是如何采取优惠政策让有住房的居民进入住房市场。但是，实际上，在一个以投资者为主导的住房市场（因为有85%以上的住房消费者没有支付能力进入市场），如果房地产市场价格不向下调整，让房价回到消费者有支付能力的水平，那么住房市场的消费需求是无法释放出来的。住房市场消费者无支付能力进入投资者的住房市场的。住房市场的消费需求不能够释放出来，中国的住房市场要走出当前的困境根本就不可能的。

可以看到，由于一系列的住房救市政策出台，4月份的住房销售同比降幅有所收窄，但是这仅是有限的住房需求进入市场，仅是住房投资者进入市场，住房销售并没有进入重新放量增长的周期。在这种情况下，住房销售根本就无法带动当前住房市场去库存化。因为，4月份住房待售面积不仅没有减少，反而还在快速增加。如果这样未来房地产开发投资还会下行。国内经济增长下行的压力还会增加。

还有，广义货币的增长为何会创历史低位？这与社会融资增长快速下降有关，或非信贷性融资全面萎缩，如信托贷款、委托贷款等全面负增长。我们可以看到，为何早几年国内的影子银行会那样盛行，社会融资增长会爆炸式的增长？其实同样是与房地产发展有关。因为，早几年房地产市场繁荣，就需要从各种渠道融资，当房地产企业到银行融资受到限制时，房地产企业就不得不开辟其他融资市场。再上房地产的暴利，融资利率高几个点，对房地产企业根本就无所谓，这时，影子银行大量的资金都流入了房地产市场。这就造成早几年国内影子银行的繁荣。

但是，当前房地产市场出现周期性调整后，由于房地产销售不畅，房地产库存增加严重，房地产企业手上大量的住房都销售不出去，本身就面临着巨大的资金断裂的风险，这时房地产企业岂有能力再进入高融资成本市场？这就造成当前社会融资需求全面萎缩（同时，也可能与政府强化对影子银行监管有关）。

可见，当前中国经济增长下行的压力越来越大，很大程度上与“房地产化”经济的周期性调整有关。但是当前的房地产市场救市政策仅是希望把房价维持在高位而来消化现有的住房库存，让住房投资者进入市场，因为政府不想也无能力来承担房价由投资需求向消费需求转型的成本，从而也就无法把无限大的住房消费需求释放出来。如果这种住房消费需求无法释放出来，房地产市场的周期性调整只会把时间拉长，调整成本增加，但这种调整成本根本上是无法转移的。在这种情况下，未来房地产的困境会更大。这就是将来中国经济要面临的大难题。

易宪容:让住房市场回归到消费为主导的市场上来

有报道称，目前14个城市的住房销售开始全面上升，房价也随之上涨，特别是一线城市的二手房市场，市场价格反弹的现象十分普遍。因此，有观点认为，中国房地产市场筑底已经完成，市场又开始走上了回升之路。这些信息反映到股市，房地产上市公司的股价又开始快速上涨。事实是怎样的呢？

国际货币基金组织近日公布了一份研究报告。结论是，中国未来住房年销售率为4.3%，当前中国住房的去库存化要花上6年的时间。报告还指出，当前中国房地产市场的空置面积估计达10亿平方米，空置率比例在20%以上，而按国际惯例正常合理的水平在5%-10%。10亿平方米空置的住房相当于当前中国一年的住房销售总面积，而且超过一半以上在三线以下的城市。

就目前的情况来看，尽管一些一二线城市的住房销售有所回升，房地产市场看上去有所好转。但实际上，如果国内住房市场没有经过真正的周期性调整，特别是没有经过房价下行的调整，并让住房消费需求释放出来，那么中国房地产市场的风险不仅没有减少反而在增加。

尽管政府一系列的救市政策主要是让已经持有住房的居民进入市场，但这些住房需求基本上是投资需求而不是消费需求（一套住房都可用于投资，两套以上的住房用于投资更是易如反掌）。投资者进入，过高的房价就不会调整。这时除了投资需求者有能力进入之外，住房消费需求者有能力进入市场的是十分有限的。还有，如果高房价下出现住房销售增长，房地产开发商的暴利仍然存在，那么这些地方的住房新供给还会增加，而不是会减少。因为房地产开发商又会大举拿地进入市场，增加供给。同时，少数一二线城市的住房销售增长及房价上涨，很快就会传染到三四城市的市场，从而使得三四线城市的住房市场的调整也开始出现停滞或僵持，这些城市市场的风险将增加。

所以，房地产政策重心仍然要放在遏制住房投资投机，去除住房的投资投机功能，让住房市场回归到消费为主导的市场上来。只有这样，才是降低中国住房市场风险，以及消化当前中国住房市场巨大库存的关键所在。

现行的政府救市政策，会让有住房的人持有更多的住房，住房市场分配不均的情况更为严重。由于已经持有住房者进入市场更多的是住房投资者而不是住房消费者，这样就容易把住房市场的价格顶在高位（投资者出价往往会高于消费者，这时住房消费者也没有支付能力进入市场，即使有优惠政策也是如此），房价更是难以向下调整。这不仅会让住房的消费者更加无能力进入市场及释放住房消费需求，而且一线城市的高房价也容易成为三四线城市房价不下调的榜样，从而使得房地产市场的周期性调整处于僵持状态。

（文章来源：证券日报-资本证券网）

易宪容:新的经济刺激政策是否会启动？

2008年美国金融危机爆发，中国政府立即启动一轮四万亿经济刺激政策。这个经济刺激政策很快就让中国经济摆脱了世界经济所面临衰退的困扰，但是制造了一个巨大的房地产泡沫，引发整个中国经济结构的扭曲或房地产化，造成了严重的产能过剩，导致了严重的地方政府债务负担等。因为，在当时中国没有出现经济危机及金融危机，只不过由于受国际市场之冲击导致进出口贸易增长放缓，而采取这种过度刺激政策。

从新一任政府上任以来，一直为摆脱经济增长下行的压力所困扰，无论是把经济增长指标水平下移，还是几年来一直采取不同经济政策的稳增长，都是围绕一个问题，就是国内经济增长下行的压力越来越大。经济稳增长了几年，但目前的情况，在政府看来情况更是严重。因为，不仅上一个季度的GDP增长是2008年的低水平，而且4月份刚公布的数据，无论是投资，还是消费及房地产销售都远逊于市场预期。甚至于固定资产投资增速下降到15年以来低水平，消费是2006年来低水平。

现在市场都在问，为何几年来政府采取了一系列的刺激经济增长之政策？特别近一年来推出了全面房地产救市政策，但是实际效果会如此之差？为了稳经济增长，中国政府新一轮的经济刺激政策是不是又要启动？如果新的经济刺激政策启动，政府可能推出的刺激政策是什么？

其实，政府新一轮的经济刺激政策早已启动。这不仅表现为2014年以来自上而下的各级政府推出一系列的房地产救市政策，而且这些房地产救市政策与2008年相比，有过之无不及，房地产的救市就意味着新一轮的经济刺激政策已经开始。

还有当前中国央行货币政策已经开始重大转向。近半年来央行接连三次降息，二次降准，作为常规的货币政策，尽管不是欧美那样的QE（因为中国常规的货币政策可用，为何要推出QE）,但是本质上是宽松，是信用的扩张。如果降准降息都算不上货币政策宽松，那么什么是货币政策宽松呢？再加上各种非常规的货币政策工具推出，比如央行通过PSL等工具向市场提供超过1.5万元以上的流动性。所以，政府部门的人解读这些货币政策推出还是保持货币政策中性，有点平常所说的“睁眼说瞎话”，仅关注政治上的正确性，但实际却非如此。可以说，所公布的4月份经济数据差强人意，更是有了让管理层让货币政策宽松更为宽松的理由。而货币政策的宽松，当然是为了刺激经济增长了。所以说，当前中国新一轮的经济刺激政策早已经启动。

还有，这次中国政府推出新一轮的经济刺激政策的方式与上一次在宏观思路上有很大不同。上一次主要是通过银行贷款向经济提供资金，这次则主要是希望通过股市繁荣为刺激经济提供资金。在几年来政府推出不少经济刺激政策，但起到作用却十分有限。在这种情况下，中国政府也希望把欧美及日本的经验学过来，通过推动股市繁荣来救经济。所以，每一次央行降息都会引发股市的波澜。而每一次股市一旦有风吹草动，央行也会出台相应的政策助之，无论是降准还是降息，以此来引导股市预期。

事实上，无论是沪港通的启动，还是国内金融市场的进一步改革开放及保持人民币稳定及强势，归结到一点还是如何来保证股市的繁荣。以此来降低金融市场之成本、提振市场之信心，以此来促进经济增长。所以，这一轮的经济刺激政策已经转向了股市繁荣。

有国际投行指出，面对当前中国的经济形势，中国政府正在酝酿新一轮的大规模经济刺激方案。当然，至于这个刺激方案是什么，他们没有说。既然市场有这样预期，中国政府也有这样的愿望，估计真的会有其事。尽管外部人是无论知道，但投资者可密切关注。目前中国市场可能会有大的事件发生。 （文章来源：中财网）