楼市新政让二手房市场又火了

3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，首付款比例调整为不低于40%。另外，财政部和国家税务总局也对个人住房转让营业税政策进行了调整，营业税免征门槛由5年变为2年。自从这两大救市政策发布后，给沉寂许久的二手房市场带来了生机，看来二手房市场又要火了。

1.房地产业是重要的基础产业

经过数年的拉锯后，房地产业已经非常清晰地被界定为中国经济构成中的一个重要基础产业。房地产业在任何国家都是基础性产业，这个产业的数据也往往被用来观察一国的经济发展状况。比如，观察美国经济的走势有几个重要的指标，其中之一就是住房(建筑)开工率。这个指标的优劣可以用于判断美国经济是否处于良性发展。

去年10月29日，国务院召开常务会议，要求推进六大领域消费，“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。这其实就是对房地产业的肯定。国务院常务会议召开后的第二天，杭州出台了“杭八条”，从公积金政策、信贷政策、土地供应等8个方面，要求促进房地产市场稳定健康发展。之后，部分地方政府陆续出台了诸如调高公积金贷款额度、发放购房补贴等“微刺激”政策，稳定住房消费和促进房地产业健康发展。“稳定住房消费”离不开金融支持。在上述国务院常务会议之前的一个月，央行、银监会就已联合发文将首套自住房首付比例调为30%，并执行基准贷款利率的0.7倍。再加上四部委今年刚刚出台的这些政策，以及去年和今年以来的两次降息和利率市场推进以及普降金融机构存准率，这些政策的一个重要目的就是为了“稳定住房消费”。

今年政府工作报告明确提出，“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，再次强调了“稳定住房消费”的重要性。我们用住房新开工数据来分析预测今年一季度的宏观经济运行。国家统计局3月11日发布的数据显示，1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积570097万平方米，同比增长7.6%，增速比去年全年回落1.6个百分点。其中，住宅施工面积397877万平方米，增长4.4%。房屋新开工面积13744万平方米，下降17.7%。其中，住宅新开工面积9852万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积10815万平方米，下降12.9%。其中，住宅竣工面积7804万平方米，下降15.8%。仅从住房新开工这个数据看，今年一季度经济增速就不太乐观，可能会低于7%。中国社科院财经研究院也根据工业、投资等主要数据预测称，今年一季度经济增速可能在6.85%。

随着金融支持“稳定住房消费”措施的落地，预计从今年二季度起住房新开工面积将会回升，国民经济也会从一季度的谷底向上攀爬。（证券日报）

2.“五改二”成真 房产中介笑了二手房俏了

去年10月29日，国务院召开常务会议，要求推进六大领域消费，“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。这其实就是对房地产业的肯定。3月30日，二手房市场再迎利好：财政部联合国家税务总局下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知，二手房交易营业税的免征期限由5年调整为2年，传言已久的二手房交易营业税“五改二”成真。

二手房营业税“五改二”百万住宅省5.6万

2014年下半年，二手房交易营业税免征期限将“五改二”的消息在地产圈流传，2015年3月30日，财政部联合国家税务总局下发通知对二手房交易营业税免征期限进行调整，自2015年3月31日起执行。根据通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上含2年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上含2年的普通住房对外销售的，免征营业税。按照此前的规定，二手房交易营业税免征期限是5年，税点为5.6%，实际操作中多会转嫁给买方负担。此次将普通住房免征年限改为2年后，意味着购买一套价值100万的普通住宅(144平方米以下)，只要房屋产权满2年，即可省下5.6万元的税款。而对于非普通住宅(144平方米以上)来说，也将有更多的房源执行差额征税(首次购房和二次购房的差价)。

据了解，除了营业税，一般情况下，买方在二手商品房交易过程中还会负担契税、个税。其中契税方面，如果该房屋是买方的首套房，90平米(含)以下，需要交纳网签价格的1%，90-144(含)平米，需交纳网签价的1.5%，144平米以上的需交纳网签价的3%;如果该房屋属买方的二次购房，则需交纳网签价的3%。个税由卖方交纳个税计算方式为网签价格的2%，或首次交易价格和此次交易价格的差额。但如果卖方出售的房屋产权满5年，且该房屋是业主住房的，免征个税。

二手房市场再度迎春

“营业税五年改两年这个力度非常大，非常好。”美华房产一名店长告诉记者，此次税费政策调整对于二手房有直接影响，购房者将有更多选择，从而刺激二手房成交放量;对一手房来说，也有间接利好，因为卖了二手房，可以去买新房，释放改善需求。另外，重要的是增加了市场信心，“信心比黄金还珍贵”。二手房营业税五年改成两年后，房价会上涨吗?多数受访者认为，部分房东会有借机涨价的可能，但大部分不会，“因为现在新房涨价都很难，二手房会更多借助此次税费利好抓紧走量，而非涨价。”

“事实上，春节过后，银行放贷相对宽松，二手房市场就已现回暖迹象。”一名中介人士说，在今年两会上，总理提出，支持居民自住和改善型住房需求，并“稳定住房消费”;央行副行长潘功胜也表示，央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计。在多数业内人士看来，2015年开年后，二手房市场确实迎来了一些政策信号。“绝大多数信号充满利好。”该名人士表示，近期央行降息的举措，为实体经济的发展提供了宽松的金融环境，也给房地产市场提供了有利条件。（大河网）