当房租连涨撞上房价回调 2015买房更划算？

楼市江湖分庭抗礼，向来都分为“租房”和“买房”两大派。

前者认为，有买房的钱足够租一辈子的房子，而且想租哪儿就租哪儿，还不用受到贷款压力；后者坚持买房享有归属感，还有资产保值增值的盼头。

行至2015，天平两端的“砝码”似乎都发生了一些变化：

据国家统计局的有关数据显示，住房租金价格已经连涨了60个月有余。其中，2015年1月份居民消费价格变动数据显示，居住价格再度上涨了0.8%。在福州，租金同样驶在“快车道”，在住宅租金行情城市排行榜排名第十，平均租金在31.14元/月/平方米的高位。

相反房价却出现了一定幅度的回调，根据百城房价指数，2013年1月福州房价为13594元/平方米，高峰在2014年3月达到15656元/平方米，如今房价再度跌回13516元/平方米，可谓“一朝回到了两年前”。

当房租连年上涨撞上房价回调，在时移世易快速变化的背景下，究竟是租房划算还是买房划算？

京高端房价降幅0.5%物业成富人主投资

全球知名的房地产顾问机构莱坊联同中银国际近日发布报告显示,2014年,亚洲成为超高净值人士数目增长率高的地区,增长率为3.5%。2014年全球豪宅的价格平均仅上升了2%,北京高端房产价格降幅为0.5%。北京房价在全球排名第十二位。

物业成富人主流投资

这次报告调查了全球97个国家,共108个城市,以探讨这些国家、地区和城市重要性和超级富豪人数的增长情况和投资态度,报告还就国际豪宅市场表现、个人物业投资以及奢侈品消费等问题展开讨论。

报告显示,2014年,平均每天约有15人加入超高净值人士行列,即资产净值三千万美元或以上的人士。这样的增长将于未来十年持续,预计全球超高资产净值人士的数目将于期内攀升34%至总数接近231,000人。

从地区层面来看,明显的是亚洲于2014年超越了北美洲成为超高资产净值人士数目增长第二高的地区。2014年,亚洲有1419人的财富净值突破三千万美元的水平,而2013年只有少于1000人的增长。欧洲仍然是2014年超级富豪增长数目排名的首位。莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示:“在2014年到2024年间,中国内地和香港的富豪人数将分别上升多于80%和40%。”

报告显示,亚洲超高资产净值人士现在所持有的财富总值达59,000亿美元,比北美洲的55,000亿美元高7%。但是,拥有总值64,000亿美元财富净值的欧洲超级富豪仍然控制了全球多的财富。2024年,亚洲的超高资产净值人士的数目预计将超越北美洲,比其多11%。超高资产净值人士愈来愈注重将物业视为他们主流的投资类别。就亚洲的超高资产净值人士而言,物业在他们的投资组合中平均占38%。

北京房价排名全球十二位

莱坊亚太区研究部主管NicholasHolt表示:“亚洲崛起和因而对亚洲区内外优质物业的影响是《财富报告》中所叙述的重点之一。当中的财富增长必定对亚洲和澳大利亚的豪宅市场构成影响,令区内重要城市和第二居所地点于未来五年有强劲的价格升幅。尽管当中不少市场的政策制定者会推出措施,以减慢楼价升幅或阻止非本地人士购入物业。”

根据莱坊发布的国际豪宅指数显示,2014年全球豪宅的价格平均仅上升了2%。由亚洲、中东至欧洲,市场逆转让去年升幅较2013年的2.8%为低。对于新一代超高净值人士来说,房地产的吸引力并没有减退,有45%的受访者表示,其年青一代富豪客户对房地产的兴趣要高于父辈。

报告显示,摩纳哥豪宅价格已连续第八年为全球高,一百万美元在摩纳哥仅能购买17平方米的豪宅。而香港和伦敦则占第二和第三位,一百万美元分别可购买20和21平方米的豪宅。北京排名第十二位,一百万美元可购入61平方米的豪宅。

报告显示,2014年,国际豪宅指数100中有16个地点的豪宅价格录得双位数的增长;而接近四成城市的豪宅价格则下跌或维持不变。房价升幅之前排名于前十位的北京去年跌至第63位,价格降幅为0.5%。

莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静表示:“北京豪宅市场在2014年面临价格不断攀升、高存量以及销售周期长的问题。高地价及开发商因力求豪宅品质而在建材和室内装修材料方面投入过多开发成本,使得豪宅价格不断攀升;而政府的‘限高令’价格政策使得原本计划在2014年入市的豪宅项目搁置,致使豪宅市场存量加大。”(京华时报记者 邢飞)

楼市人气渐渐多了起来，“小阳春”到来，窗口期是否即将关门？

继央行再行降息的强刺激后，两会又再派出政策大，政策口径可谓直追2009年，被业内人士评价为“天大利好”，认为两会后地方将迎来第四轮房地产刺激政策。

目前楼市均出现回暖迹象，1月份楼市库存出现首度下降，而一线城市楼价与成交量则几乎已全面上涨，这对于有购房需求的买家来说，是一次难得的“窗口期”。在当前楼市供货量充足、价格又还尚未上涨的“触底反弹”前夕，购房者可谓是奔赴一场盛宴，可充分体验买方市场所带来的实惠和惊喜。但需要提醒的是，从历年来楼市调整的经验来看，“窗口期”往往是转瞬则逝、瞬间关门，所谓“手快有、手慢冇”，把握时机尤其重要。

时隔6年楼市再遇佳“窗口期”

在新年伊始，第四轮政策刺激已然开启，在短短不到半年内，楼市已经历三次政策提振，政策出台的密集程度与力度已超出市场预期。而今年两会后，市场预期第四轮政策刺激会更在，不排除地方出台更多刺激政策，宽松度可直追2009年。

而市场将可能发生怎样的变化？不妨回头看看6年前。2009年的春天，政策也一样从调控滑向宽松，并以货币政策的多次放松为标志，而那是一个让人追悔不已的“春天”，2008年年底楼市位于低谷，年末广州10区均价跌至8012元/平方米，为全年低点。但在政策刺激下，楼市开始变暖，2009年3月份的“小阳春”行情开始越演越烈，成交放量翻番，5月之后楼市窗口期彻底关门，楼市别春入夏。

回过头可清楚地看到，2008年11月-2009年3月是该节点的佳抄底时期，可惜当时许多购房者无知无觉，并沉浸在楼价可能还会再降的期望中，甚至有媒体认为“小阳春”是开发商做出来的“假象”，并非真正的回暖。直至2009年8月，广州楼市交易量接近170万平方米的高峰，这种争论才宣告偃旗息鼓，观望者正是自己的犹豫，错失了购房的佳时机。

量价齐升一线城市“涨声不断”

风起于萍末，在市场即将发生质变的关键期，量变的积累常常能说明问题。从楼市成交量可以看到，楼市的库存红线压力均渐渐解除，供求结构趋于平衡。值得注意的是，区域分化更加明显，一线城市早于楼市确立复苏通道，楼价更是蠢蠢欲动。国家统计局的数据显示，今年1月份一线城市新建商品住宅成交均价24138元/平方米，环比增长0.4%，同比增长8.1%；“北上广”一线城市的新建商品住宅成交均价同比均录得上涨，反映了从去年年底开始的暖冬行情，在今年开年得以成功延续，一线城市已坐稳了“小阳春”行情。

正是销售向好，楼价的上涨也成了必然，“对于一线城市而言，今年已不是涨不涨的问题，而是涨多少的问题”，方圆地产首席市场分析师邓浩志表示。在广州市场，从去年第四季度和今年以来的楼价走势可见，广州楼价“稳中有涨”趋势已确立，如2月份的某地产数据显示，尽管成交量因春节长假而出现下跌，但均价仍是近5个月来的第二高位。

而从各区近5个月成交活跃的15个指标盘价格走势也不难看出，与去年10月份的均价相比，有过半楼盘的均价在今年2月有小幅上涨，涨幅普遍在3%-10%，尤其以大发展商指标楼盘表现为显著，以保利、越秀等多个指标盘录得人气爆棚，成交价出现回涨。“年后多个楼盘的咨询、来访量都有明显的增长，咨询量增幅达到30%，现场销售人员感觉忙不过来了。”保利地产首席研究员吴定金告说。

踩准节点3-6月成佳购房季

对于今年一线城市楼市的走势，“向好”是共识，而“涨价”更是必然的潜台词，星河湾集团董事长黄文仔表示，想要今年一线城市房价下降也许失望。万科董事会秘书谭华杰坦言，全年房地产销售向好几无悬念，今年下半年部分城市房价上涨压力凸显，尤其以去年土地价格暴涨的一线城市为甚。而有着“预测帝”之称的保利地产（广东）董事长余英则肯定表示，今年房价是一定不会跌。

大佬们都明确预测，眼下正迎来难得的购房“窗口期”。在房地产尚处于休整的局面下，一线城市由于处于“价值高地”，势必成为沉淀政策利好的“资金池”。而北上广深的限购又尚未完全退出，楼价暂处于压抑状态，因此楼价表面平稳。正是这个隐而待发、价值迸发的前夜，可谓十年难逢，转瞬即逝。

不少专家认为，今年上半年3-6月会是转瞬即逝的窗口期，往者不可谏来者犹可追，从历史经验看，踩准楼市节点意味着收获巨大红利。正是如此，把握当下，对购房者而言极为重要。越秀地产（广州）副总经理伍岳峰认为，去年年底楼市已见底，今年3月广州楼市将全面复苏。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，3月份开始广州楼市将由冷转热，出现量价齐升的局面。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“两会政策信号、降息货币宽松信号，两大通道的打开，让市场信心大增，3月房价必反弹上涨。”

而稍微保守的地产大佬则将五六月确定为楼价向上的拐点，香港路劲董事局主席单伟豹建议，如果有买房计划，6月份前可以出手了。同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年上半年入市为佳，今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。余英则认为，由于季度各大开发商还不会明显涨价，趁着没涨价之前赶紧入手，目前就是置业的好时机。

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那一年，你错过的“小阳春”

佳入市节点1：2008年11月-2009年3月2008年年底，各大城市如北京、广州、成都等逐渐开闸放地，大多数地块以底价成交。同时，“地王”欠缴地价、退地的消息频传。然而，在宽松的货币政策刺激下，楼市开始渐变，2009年3月份，“小阳春”行情开始越演越烈，成交放量翻番，2008年11月-2009年3月，是该节点的佳抄底时期。

佳入市节点2：2011年12月-2012年4月2011年楼市陷于低迷，看衰声音不断，然而降温8个月后，楼市又开始触底反弹。2012年春，广州楼市出现“小阳春”，窗口期无情地迅速关门。2012年4月份广州楼市成交量已猛涨30%，攀升至83.24万平方米，那是自2007年6月份后再也没有达到的高度，如恍惚一梦，便别春入夏。很快，中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期就出现了。

大佬说法

15年会成为拐点之年

保利地产广东公司董事长余英

回顾20年，政府的工作报告中出现“支持居民自住和改善性住房需求”的措辞是在2009年，而后房价上涨；可以称15年是楼市的拐点之年，紧接着必然会是房价的上涨。目前，各大开发商季度还不会明显涨价，趁着没涨价之前赶紧入手，目前就是置业的好时机；楼市预计二季度将会回暖，三季度迎来上行！

楼市尚处在黄金10年

越秀地产广州公司副总经理伍岳峰

我在去年的时候曾说过，2014年楼市会见底，今年3月广州楼市将全面复苏。所谓地产“金银期”之说并不是指楼市直线下跌，未来10年依然在稳步上升的黄金时期。这个判断首先基于楼市基本面--供求关系，这是决定楼市走向的一个重要因素；其次基于楼市发展与GDP增长呈正比例关系；后看政府调控政策。人口多的城市房价就会平稳上涨，现在购房正当时。

二季度房价上涨买房越早越好

方圆地产首席市场分析师邓浩志

早在去年年底，楼市已经开始回暖，预计3月份开始，广州楼市将会由冷转热，出现量价齐升的局面，二季度房价开始上涨，2015年广州房价将上涨15%，对购房者来说，已经错过了去年年底的佳入市时机了，现在只能说买房越早越好，越往后越贵。 （羊城晚报）